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J’ai fait ce petit article pour apporter une pièce la plus objective possible au débat qui fait rage actuellement sur la situation l’immobilier dans la blogosphère en France.
L’idée est de répondre à la question que se pose un jeune couple qui cherche à acquérir un logement sur Paris, ils sont tous les deux ingénieurs et payent un loyer tous les mois. Leurs parents et leurs amis répètent qu’ils sont stupides de payer un loyer et de jeter ainsi leur argent par la fenêtre et que de plus s’ils tardent trop au train ou va les choses, ils vont bientôt ne plus pouvoir devenir propriétaire. Face à la perspective de payer un loyer toute leur vie, ils se mettent en quête d’une acquisition. Le but de ce blog est de calculer avec précision l’équation économique à laquelle le jeune couple fait face aujourd’hui.
Voici les hypothèses prises dans mes calculs :
Le salaire annuel brut du couple est de 70 000 Euros par an soit un revenu annuel net d’impôt sur le revenu de 50 000 Euros par an.
ls ont réussi à négocier un taux fixe de 4% sur 30 ans.
Ils n’ont hélas pas d’apport personnel.
Ils louent actuellement un logement de 50m2, ils payent actuellement 1100 Euros de loyer charges comprises dans un logement ancien (prix moyen des locations à Paris source Insee), l’appartement qu’ils envisagent d’acquérir fait 55 m2 il est vendu 324 000 Euros, soit la moyenne des prix à Paris actuellement (source lesechos.fr), l’appartement est à rafraichir, il ne s’agit pas de gros travaux mais il y a tout de même des peintures, une cuisine à refaire : coût 15 000 Euros.
Ils doivent bien évidemment payer les fameux frais de notaire : au total 20 627 Euros qui se décomposent en : 3544 Euros d’émolument du notaire, 16 168 de taxes et 914 euros de frais et débours.
N’ayant pas d’apport personnel ils doivent donc emprunter 360 000 Euros pour intégrer un appartement propre, avec un taux de 4% et une assurance chomage, décès invalidité de 0,5%. En empruntant sur la durée maximale actuelle la mensualité de l’emprunt est de 1824 Euros par mois soit 20624 Euros par an, leur banquier sait qu’ils sont au dessus du ratio d’endettement acceptable (30%) mais vu leur métier et leurs perspectives d’avenir il est prêt à prendre le risque. L’emprunt à taux fixe a donc une mensualité de 1824 Euros par mois auquel vient s’ajouter 150 Euros de charge mensuelles, 1000 Euros de taxes foncière et 1000 euros d’amortissement d’un ravalement et d’un changement de toiture tous les 20 ans. Soit au total une somme de 2140 Euros à débourser tous les mois.
La question à laquelle je vais essayer de répondre est : cette acquisition a-t-elle un sens économique ? Bien évidemment il y a beaucoup de facteurs affectifs dans l’acquisition de son chez soi mais il est aussi important de chiffrer combien on dépense pour cet aspect affectif.
La dernière hypothèse que je prend est que le couple devra déménager au bout de 7 ans , ce chiffre magique est d’une part une moyenne nationale et d’autre part la durée maximum qu’un couple peut tenir dans un 55 m2 s’ils décident d’avoir deux enfants , ce qui est aussi une moyenne nationale.
Nous allons comparer une hypothèse achat avec une hypothèse location avec épargne et placement en assurance vie de type boursorama.
Dans le cas de l’achat, au bout de 7 ans le couple aura dépensé 180000 Euros qui se décompose en 47000 euros d’emprunt remboursé et 133 000 d’intérêts et d’assurance.
Après une phase de croissance vertueuse, les prix de l’immobilier ont ralenti leur forte croissance , ils ont suivi l’inflation Européenne, soit une croissance des prix de 2% par an.
Leur logement vaut maintenant sur le marché la somme rondelette de 364000 Euros auxquels il faut déduire les frais d’agence de 5% soit 346660 Euros, la plus value nette est donc de 22632 Euros. Une fois la vente effectuée et l’emprunt remboursé le couple se retrouve avec la somme de 69632 Euros.
Dans le cas de la location, le couple a investi dans une assurance vie au rythme de 1000 euros par mois, charge équivalente à l’acquisition du logement , ils peuvent maintenir sortir de leur assurance vie la somme 93240 Euros en s’acquittant des taxes de sorties.
On en déduit que le coût de l’affectif dans cette acquisition est de 23608 Euros, le prix d’un véhicule neuf correct, il est certain que le couple a eu le privilège de vivre dans 5m2 de plus en achetant mais d’un autre coté le locataire aura pu saisir une opportunité sur le marché pour changer de logement entre temps.
Il est évident que l’hypothèse sur l’évolution du marché immobilier est l’hypothèse dimensionnante, c’est pourquoi j’ai pris une hypothèse neutre, si l’on prend l’hypothèse d’une croissance annuelle des prix de 4% le couple a mis de coté 112465 Euros soit un gain de 19225 Euros par rapport à la location , si on prend une hypothèse de stagnation pure des prix, l’écart est de 63000 euros en faveur de la location.
Sur le graphique ci-dessous j’ai fait une simulation avec différentes hypothèses de croissance du marché, on voit qu’il faut une croissance annuelle moyenne des prix de 3% sur 7 ans pour que l’acquisition soit favorable à la location. On remarque aussi la non symétrie du graphique, il faut 7% de croissance annuelle du marché pour avoir une plus value identique à la perte réalisée si le marché baisse de 2% par an.
Le jeune couple est donc face à un pari bien difficile , quelle va être la conjoncture immobilière dans les 7 ans qui vont suivre ? On voit bien qu’une hypothèse de décroissance des prix de 2% qui face aux croissances passées des prix de l’ordre de 15% en annuel ne semble pas très restrictive est déjà un désastre financier en soit. Il est certain que nous sommes très loin de la situation de 91 ou l’immobilier avait baissé de 40% en 5 ans mais une simple stagnation aux prix actuels est déjà dissuasive.
